民主中国-自由世界

眼下中国房地产市场进入了新阶段, 这个新阶段中国房地产这个指标出现了拐点.
十个都拐了. 随着今年(2023年)以来多项楼市调控政策出台, 上海楼市降温明显, 没有了往年金九银十的火爆.

10个原因如下:
1. 大家基本上认为十四亿人是天花板, 总之人口在减少

2. 中国的城市化力已经到了65%了, 似乎等同于欧洲美国的75%, 原因是因为中国的城市化力实际上是把农村里边的青年人, 中年人给抽出来了, 这要增长也就增加五六个点到头.

3. 中国的老龄化现在在加上去年已经到21%, 预计2035年会到30%以上, 甚至到2050年, 60岁以后到40%, 50%都可能, 那么这样一来的话, 老龄越多, 他需要房子越少. 反而死亡率增加会退出许多房子来

4. 到去年(2022年)为止, 中国的房产商手中造好的房子, 一年以上没卖掉的有6亿, 这就是一个库存, 叫一手房库存, 然后中国老百姓买下来的房子没住, 闲置只为投资有20%, 那么中国这些年来总的房屋400亿平方米, 新建的商品房90年以后卖掉的, 在老百姓手中的有300亿, 这300亿有61平方米是 闲置的, 那么这种闲置在市场, 如果每年涨20%, 35%, 五年翻一番

5. 整个中国目前人均住房, 19年统计48平方米, 然后到了2000年已经到50. 全世界发达国家, 欧洲 美国人均50就是天花板. 40年前我们五平方, 现在变成50, 上了天花板, 这个再空洞的需求, 想泡沫化需求都泡不出来的

6. 年度的投资, 2000年是1亿, 然后到了2010年10亿, 到了2016年17亿, 这个17年里边造房的建设量, 涨了16倍, 20年翻了4番, 也是个天花板到了, 因为到了16亿已经等于多少, 什么概念? 全世界70多亿人, 去年或者前年或者2000年, 新建房子就是20亿平方, 中国等于全世界的一半, 也就是全世界中国之外造了20亿, 中国造了17亿, 中国14亿人凭什么, 20%的人凭什么, 如果你有这个需求, 你在过去30年有这个需求, 你去扩张, 扩张到了人均50了, 你已经人均50了, 还这么造, 没这个可能, 也没这个需求, 也没这个内在要求了

7. 中国的土地价格和房产的价格, 20年翻了4番. 上海最贵的地方衡山路, 那时候的房子是6000多块算7000块, 涨20倍的话, 也就是变成14万, 现在那边的房子就是14万, 15万, 所以就是20倍. 那么反过来在北京王府井最高的地段, 你用20年前去算, 现在也是总共16倍以上. 意思是, 整个中国, 全国在原来基础上, 20年翻4番, 基本如此. 土地价格也是每亩, 从100万变成1000万, 变成2000万, 也是10倍 10几倍的涨, 那么当一个地方有, 三年 五年翻一番, 二十年翻四番的趋势存在的时候, 所有房产商都会囤房, 哪怕造了房都卖不掉, 过个五年就涨价了, 都会囤地 炒地, 所以大家都不怕库存, 不怕规模, 然后就拼命的融资贷款, 这个规律是前面20年如此的7个指标

8. 旧房改造, 城市旧城改造, 基础设施建设, 大规模的也差不多了, 没有这个需求了.

9. 城市的学校, 医院也到头了, 现在大学过剩了. 因为在80年, 我们大学生在校生的占地, 人均只有10平方. 教育部当时定了个制度,
大学在校生人均学校用地50平方, 现在整个中国3000多个大学, 在校生人均50平方已经到了, 所以也不需要再扩张, 也不会变成4000个大学, 所以教育公共设施也到头了, 配套设施都到头了

10. 金融, 房地产金融, 中国的房地产商负债率都在90%, 全世界你总不能零资产. 所以房产商杠杆, 从10%, 20%, 30%的负债率, 到80%, 90%的负债率, 上天花板了. 再过10年也不会变成105%的. 在这个意义上讲, 不管是举债还是公共设施, 基础设施旧城改造,
还是房产的四五个指标, 还是老龄化城市人群, 这个概念到这儿, 新阶段, 新常态要出现了.

所以现在我们说, 房地产出现了困境, 有人去把它归结为, 是我们地方政府, 国家的房地产调控政策过头了, 太集中了, 太厉害了, 把它给打压了, 这是不公平的, 是不合理的, 是不对的. 从供需求关系这三十年的演变来看, 它不是政府调控过头造成现在的困难, 因为这房产商, 85年, 90年或者95年或者05年, 10年, 他们都这么个行为方式, 为什么当时不破产? 这回集中的龙头企业都破产呢?

原因就是当你这样的行为方式, 在90年代末, 新世纪初, 2010年, 在扩张的时候, 在5年翻翻, 10年翻两番的势头下, 他们这种高举债, 高周转, 操机大盘, 炒地皮, 造楼盘, 都是可以循环的. 但是到了这会儿, 你继续一根筋的按这个螺起来, 你就要碰壁了. 所以这个就叫做理性的分析.

那么下一步, 今后5年, 10年, 中国房产开发的新常态, 房产商运行方式的新常态, 就应该出现5个调整:

1. 一定要明白, 全世界的房产商, 欧洲美国房产商负债率, 没有超过50的. 香港的房产商, 全部的负债率不超过40, 中国到了80, 90, 是过去这个地价, 房价, 市场需求量, 20年翻三翻, 四翻. 那么一摊这个需求没有了. 他们就会进入到一个新常态. 负债率会降下去, 90到80到70, 到50甚至40, 也就我们现在的三条红线
2. 高地价的买地, 大楼盘的造房, 造了大量的库存的, 这种状态会收敛, 会实事求是的, 根据市场需求结构性的来开发,
3. 房产商跨界, 又搞金融, 又搞商业, 又搞工业, 又搞制造业, 觉得房产商赚了钱以后, 就可以到处去搞的. 这种数业有专攻, 他们就不再胡闹了, 只是这个方面也会收敛.
4. 房产商乱生子公司, 房产商多入牛毛, 这个状态会减少, 中国房产公司, 独立法人的有9万个, 我们9亿城市人口, 1万人一个, 整个美国的房产公司, 法人登记的, 开发房子的开发商, 没超过500个. 我们的开发商, 比全世界开发商加起来还多. 以后实际上中国房产商, 用不到这么多, 有1万个不得了了. 所以今后十来年, 9万个变1万个, 法人登记不断注销, 有的是倒闭. 有的是自己转行, 关闭等等.
5. 房产商的卖房, 就不是造100万, 卖100万. 这个大周转, 以后就可能变成了 造50万, 有25万是商品房卖掉, 有25万是商业性的租赁房. 就变成商住, 商住公寓, 销售, 那才资本金来的. 资本金很容易, 恰恰是商住两用, 那银行会支持, 它就变成了负债率下降了. 它什么概念呢, 一是租赁, 它的租金, 就可以去发REITs债券, 就是叫内资, 内资债券一发, 那么资本市场的债券资本就来了, 覆盖它一半的资本, 然后银行贷款, 造房子, 卖房子, 又产生一半, 反而变成了一个均衡, 那么这五个变化, 会是今后房地产常态的经营状态, 所以你一点不要担心, 这一次的房地产震痛, 这个震痛恰恰是中国房地产, 发展到了这一步, 必然带来的一个拐点, 拐点过后, 是房产商良讯循环的开始, 而且这个开始, 不仅仅是靠政府预售, 政府预售是个导向, 政府哪怕拼命预售房产商, 房产商还是五个炒, 五个大周转, 到了土壤转轨的时候, 它自己就会转到, 刚才说的五种状态, 政府在旁边又正常的进行引导, 这个时候真正房子拿来住, 而不是这么炒, 形成良讯循环, 这个土壤一到位, 我们今后十年的房地产的状态, 就会进入良讯状态, 没有这样一次痛苦的振痛, 房产商的行为方式, 是转不过弯来的.
6. 房地产也是民生产业, 中国老百姓的财富, 60%是房产, 也该稳定. 房地产是半金融企业, 因为里面大量的安居贷款, 它崩盘的话, 对金融机构也是问题. 房地产还和大量的, 供应链上的工业企业, 它是龙头产业, 带动几十个工业的, 销售产品消费品, 那么这又是一个方面, 那么在这个意义上讲, 追求房地产业的稳定, 不大起大落, 就是在限制土地价格, 房产价格, 建设量这么炒作翻番, 对政府来说当下, 对这些困难房产商, 我们不是简单的要去救, 一旦它要崩盘, 它的债务, 就实际上进入破产重整的保全, 它的资产不是房产商的, 是债券人的, 这个债券人包括银行, 包括非银行, 或者老百姓集资款的债主, 也包括老百姓买了安居贷款的房子, 还没拿到房子, 它也是个债券人, 还有许多施工队, 施工欠款, 如果简单让它破产, 造成社会震荡, 所以怎么样使得它软着陆, 那么就要用重组的办法, 重组是一切危机中, 解决危机的一个重要的, 软着陆的一种方法, 那么这个重组有五种, 第一种, 大型的房产商, 出了问题的房产商, 自救, 自我重组, 仗势断臂, 保存最主要的一个机体, 不使得整体上瘫痪, 这是第一个, 第二, 优势的房产商, 没出问题的房产商, 然后去收购兼并重组, 出问题的房产商, 这是第二种, 第三, 我们固有资本运营公司, 也可以拿出他的资本金, 成为战略投资者, 入股到那些优势房产商, 去收购兼并, 第四种, 地方政府也可以拿出一定的钱, 把过去十年, 五年, 批租给的房产商的地, 可以根据现在的市场行情, 打个折回购, 第五, 房产商库存的房屋, 政府也可以回购一部分, 回购的中低端的成为保障房, 中高端的成为人才房, 这也是一种, 总之无管齐下, 稳住局面, 那么为了稳住局面, 这五个渠道进行重组的时候, 当然要资金, 这种资金, 国家可以有专项债, 或者专门的贷款, 这种债务不放在三条红线里, 算体外循环, 平稳若地, 软杂落, 房地产也好, 政府的调控方式也好, 都会随着新的形式, 进入良性循环的状态.